第12章 听君一席话，颠覆人生观！
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2000年的五六千万，放在江城绝对是顶流富豪级别。
当下工薪阶层月薪普遍四百出头，一套市中心地段的商品房，总价不过十几万。
手握数千万现金流，足以让徐江在江城地产圈内横着走。
问完之后，徐江反问一句：“你突然问这个干什么？缺钱花？要多少跟我说就行。”
徐云摇了摇头，神色认真，一字一句道：“五六千万，太少了。”
这话一出，徐江脸上的从容瞬间消散：“太少？”
徐云：“嗯！”
“臭小子，你要不要听听你在说些什么？”
他活了四十余年，混迹江湖半生，白手起家拼到如今身家，打打杀杀，才搞到这么一点钱。
在整个江城，能随手掏出五六千万现金流的商人，两只手数得过来。
在好大儿嘴里，这笔巨款竟然还不够用？
“你小子什么意思？跟爸说说看。”徐江身体微微前倾，来了几分兴趣。
徐云也不绕弯子，结合前世记忆与当下时代政策，直白剖析：“爸，你要搞清楚，接下来的十几年，房地产不是小风口，是国家级别的超级红利赛道。”
顿了顿，他继续道：“从九八年房改之后，国家放开商品房限制，鼓励居民贷款买房，今年更是出台政策，放宽企业开发贷、下调房贷利率，连个人零首付购房都开始试点，楼市已经彻底起飞了。”
徐江微微的皱了皱眉头：“你说的这个，我知道，怎么了？”
徐云则是笑了笑，不疾不徐的开口道：“现在的楼市，闭眼拿地、建房就能赚钱，你认为对不对？”
“对！”徐江再度点点头。
顿了顿，他继续道：“那我问你，你手里就五六千万本金，能吃下几块地皮？”
徐江一呆：“这个！”
徐云则是淡漠的开口道：“撑死同时运作一两个中小型楼盘，赚点小钱，根本做不到规模化扩张。”
徐江笑了：“怎么，你还去瞧不上这几个中小型楼盘？”
“那我问你！”
徐云耸耸肩：“等到后面国内大批资本涌入房地产，外地巨头房企进驻江城，咱们手里这点本钱，很快就会被挤压生存空间，到时候只能捡别人剩下的边角料项目。”
徐云的话语条理清晰，眼光毒辣，完全不像是一个高三学生能说出的话，反倒像是深耕商场多年的顶级操盘手。
徐江瞳孔微凝，内心震动之余，下意识追问：“那按照你的意思，我该怎么搞？本金就这么多，难不成我还能凭空变出钱来？”
徐云嘴角勾起一抹浅淡的笑意，一语点破天机：“简单，找银行贷款。”
“嗯？”徐江呆了呆。
徐云道：“核心在于，借鸡生蛋。”
“借鸡生蛋？”
听到这四个字，徐江下意识皱紧眉头，脸上原本浓厚的兴趣瞬间褪去大半，眼底浮出明显的抵触。
在他固有的观念里，借钱从来都不是什么好事。
早年混迹灰色圈子，靠的是拳脚与人脉赚钱，后来转型做地产，所有项目也向来秉持量力而行的原则，有多少本金，就做多大的盘子。
这么多年下来，他从未欠过银行一分外债，账户里永远只有别人欠他的钱，自己从无还贷压力。
对这个年代的生意人而言，负债等同于悬在头顶的一把刀。
尤其是银行贷款，条条框框繁琐，利息日积月累，一旦项目滞销、资金周转断裂，最后落得家破人亡都毫不稀奇。
徐江端起水杯，沉吟片刻，直言内心的顾虑：“儿子，你想法太理想化了。银行的钱哪里有那么好拿？”
“第一！”
徐江竖起了一根手指：“利息暂且不提！”
“第二！，背负巨额债务本身就是大忌。”
“你还小，不动，咱们现在手里现金流充足，无风无浪，安安稳稳赚钱不好吗？何必平白无故给自己身上套枷锁，去冒这个风险？”
“这年头，正经商人没人愿意背贷过日子。”
“真要是楼盘卖不动，银行催债，咱们好不容易洗白上岸，到最后大概率又要被打回原形。”
徐云倒是早料到徐江会有这样的想法。
老一辈的创业者，不管是混江湖还是做实业，骨子里都极度厌恶负债，信奉手里有现金才是最大的底气。
这种想法放在经济低迷、行情不明的年代没有任何问题，但放在当下楼市暴涨的风口期，纯属白白浪费时代红利。
徐云放下手中碗筷，神色平静，语气笃定，耐心给徐江拆解其中的底层逻辑：“爸，你搞错了一个最核心的点。”
“风险，从来不是负债，而是认知落后。”
他伸手指了指窗外，继续说道：“现在是2000年，不是十年前。九八年国家取消福利分房，彻底推行商品房制度，老百姓以后想要房子，只能花钱从开发商手里买。你觉得接下来十几年，房价会跌吗？”
徐江沉默两秒，凭借自己这段时间深耕地产行业的见闻，缓缓摇头：“跌应该不至于，现在地皮价格一年比一年贵，买房的人也越来越多，整体只会稳步上涨。”
“这不就够了。”
徐云淡淡一笑：“既然房价只会涨不会跌，那银行贷款就是天底下成本最低、最安全的免费筹码。”
“我给你算一笔最简单的账。”
“你手里五千万现金，全部砸进去拿地，最多拿下两三块优质地块，独自承担所有成本，赚的钱终究有限。”
“但如果你拿现有资产做抵押，再用待开发的地皮二次授信，从银行贷出两个亿，甚至更多。”
“你用银行的钱拿地、建房、付工程款，只用支付少量利息。”
“等到楼盘建成开售，房价随便上浮十几个点，利润就能覆盖所有利息，剩下的纯收益全部归我们自己。”
“行情上行的时候，杠杆不是风险，是加速器。”
“别人靠本金赚钱，我们靠整个银行的资金帮我们赚钱，两者上限天差地别。”
这番直白通俗的解释，瞬间冲击了徐江的固有思维。
他活了半辈子，第一次听到有人把欠钱、贷款这件事，讲得如此通透直白，还让人挑不出半点毛病的。
徐江陷入到了沉默当中。
按照儿子这个意思，这是嫌弃自己太保守了？
要自己搞银行贷款。
要自己快速的扩张生意？
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当下工薪阶层月薪普遍四百出头，一套市中心地段的商品房，总价不过十几万。
手握数千万现金流，足以让徐江在江城地产圈内横着走。
问完之后，徐江反问一句：“你突然问这个干什么？缺钱花？要多少跟我说就行。”
徐云摇了摇头，神色认真，一字一句道：“五六千万，太少了。”
这话一出，徐江脸上的从容瞬间消散：“太少？”
徐云：“嗯！”
“臭小子，你要不要听听你在说些什么？”
他活了四十余年，混迹江湖半生，白手起家拼到如今身家，打打杀杀，才搞到这么一点钱。
在整个江城，能随手掏出五六千万现金流的商人，两只手数得过来。
在好大儿嘴里，这笔巨款竟然还不够用？
“你小子什么意思？跟爸说说看。”徐江身体微微前倾，来了几分兴趣。
徐云也不绕弯子，结合前世记忆与当下时代政策，直白剖析：“爸，你要搞清楚，接下来的十几年，房地产不是小风口，是国家级别的超级红利赛道。”
顿了顿，他继续道：“从九八年房改之后，国家放开商品房限制，鼓励居民贷款买房，今年更是出台政策，放宽企业开发贷、下调房贷利率，连个人零首付购房都开始试点，楼市已经彻底起飞了。”
徐江微微的皱了皱眉头：“你说的这个，我知道，怎么了？”
徐云则是笑了笑，不疾不徐的开口道：“现在的楼市，闭眼拿地、建房就能赚钱，你认为对不对？”
“对！”徐江再度点点头。
顿了顿，他继续道：“那我问你，你手里就五六千万本金，能吃下几块地皮？”
徐江一呆：“这个！”
徐云则是淡漠的开口道：“撑死同时运作一两个中小型楼盘，赚点小钱，根本做不到规模化扩张。”
徐江笑了：“怎么，你还去瞧不上这几个中小型楼盘？”
“那我问你！”
徐云耸耸肩：“等到后面国内大批资本涌入房地产，外地巨头房企进驻江城，咱们手里这点本钱，很快就会被挤压生存空间，到时候只能捡别人剩下的边角料项目。”
徐云的话语条理清晰，眼光毒辣，完全不像是一个高三学生能说出的话，反倒像是深耕商场多年的顶级操盘手。
徐江瞳孔微凝，内心震动之余，下意识追问：“那按照你的意思，我该怎么搞？本金就这么多，难不成我还能凭空变出钱来？”
徐云嘴角勾起一抹浅淡的笑意，一语点破天机：“简单，找银行贷款。”
“嗯？”徐江呆了呆。
徐云道：“核心在于，借鸡生蛋。”
“借鸡生蛋？”
听到这四个字，徐江下意识皱紧眉头，脸上原本浓厚的兴趣瞬间褪去大半，眼底浮出明显的抵触。
在他固有的观念里，借钱从来都不是什么好事。
早年混迹灰色圈子，靠的是拳脚与人脉赚钱，后来转型做地产，所有项目也向来秉持量力而行的原则，有多少本金，就做多大的盘子。
这么多年下来，他从未欠过银行一分外债，账户里永远只有别人欠他的钱，自己从无还贷压力。
对这个年代的生意人而言，负债等同于悬在头顶的一把刀。
尤其是银行贷款，条条框框繁琐，利息日积月累，一旦项目滞销、资金周转断裂，最后落得家破人亡都毫不稀奇。
徐江端起水杯，沉吟片刻，直言内心的顾虑：“儿子，你想法太理想化了。银行的钱哪里有那么好拿？”
“第一！”
徐江竖起了一根手指：“利息暂且不提！”
“第二！，背负巨额债务本身就是大忌。”
“你还小，不动，咱们现在手里现金流充足，无风无浪，安安稳稳赚钱不好吗？何必平白无故给自己身上套枷锁，去冒这个风险？”
“这年头，正经商人没人愿意背贷过日子。”
“真要是楼盘卖不动，银行催债，咱们好不容易洗白上岸，到最后大概率又要被打回原形。”
徐云倒是早料到徐江会有这样的想法。
老一辈的创业者，不管是混江湖还是做实业，骨子里都极度厌恶负债，信奉手里有现金才是最大的底气。
这种想法放在经济低迷、行情不明的年代没有任何问题，但放在当下楼市暴涨的风口期，纯属白白浪费时代红利。
徐云放下手中碗筷，神色平静，语气笃定，耐心给徐江拆解其中的底层逻辑：“爸，你搞错了一个最核心的点。”
“风险，从来不是负债，而是认知落后。”
他伸手指了指窗外，继续说道：“现在是2000年，不是十年前。九八年国家取消福利分房，彻底推行商品房制度，老百姓以后想要房子，只能花钱从开发商手里买。你觉得接下来十几年，房价会跌吗？”
徐江沉默两秒，凭借自己这段时间深耕地产行业的见闻，缓缓摇头：“跌应该不至于，现在地皮价格一年比一年贵，买房的人也越来越多，整体只会稳步上涨。”
“这不就够了。”
徐云淡淡一笑：“既然房价只会涨不会跌，那银行贷款就是天底下成本最低、最安全的免费筹码。”
“我给你算一笔最简单的账。”
“你手里五千万现金，全部砸进去拿地，最多拿下两三块优质地块，独自承担所有成本，赚的钱终究有限。”
“但如果你拿现有资产做抵押，再用待开发的地皮二次授信，从银行贷出两个亿，甚至更多。”
“你用银行的钱拿地、建房、付工程款，只用支付少量利息。”
“等到楼盘建成开售，房价随便上浮十几个点，利润就能覆盖所有利息，剩下的纯收益全部归我们自己。”
“行情上行的时候，杠杆不是风险，是加速器。”
“别人靠本金赚钱，我们靠整个银行的资金帮我们赚钱，两者上限天差地别。”
这番直白通俗的解释，瞬间冲击了徐江的固有思维。
他活了半辈子，第一次听到有人把欠钱、贷款这件事，讲得如此通透直白，还让人挑不出半点毛病的。
徐江陷入到了沉默当中。
按照儿子这个意思，这是嫌弃自己太保守了？
要自己搞银行贷款。
要自己快速的扩张生意？
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